Ramón Trujillo Morales, concejal de Unidas Podemos, en uso de las atribuciones que le confiere el Reglamento Orgánico del Gobierno y la Administración Municipal, presenta al Pleno del Excmo. Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife esta Moción para su debate y aprobación, si procede, de acuerdo con la siguiente

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La escasez de viviendas en alquiler en nuestro municipio y la tendencia ascendente de los precios son motivos suficientes para impulsar un cierto nivel de regulación del alquiler vacacional en Santa Cruz. Estamos ante un sector en crecimiento y que, además, produce un efecto al alza sobre los precios de los alquileres de la vivienda residencial y una menor disponibilidad de esta clase de inmuebles.

La elaboración del nuevo Plan de Ordenación General Urbana de Santa Cruz de Tenerife es una oportunidad clara para limitar el efecto negativo del alquiler vacacional sobre la materialización del derecho constitucional a la vivienda. En este sentido, es importante traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo 1550/2020, de 19 de noviembre, porque clarifica el margen de juego de los municipios en esta materia, a raíz del recurso de casación interpuesto por la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia contra la regulación del uso de alojamientos turísticos por parte del Ayuntamiento de Bilbao, que había modificado su Plan General de Ordenación Urbana.

El Tribunal Supremo afirma que puesto que el uso turístico de las viviendas “puede sustraer del parque residencial previsto por el planificador para dar satisfacción al derecho a la vivienda de los ciudadanos, un número indeterminado de viviendas para destinarlas al alojamiento turístico, uso completamente ajeno al residencial, no cabe desconocer que el planificador se halla legitimado e incluso obligado a promover la ordenación urbanística necesaria que concilie la satisfacción del derecho a la vivienda con el destino de determinadas viviendas al alojamiento turístico, sin que resulte razonable la alternativa de dejar en manos del mercado la decisión al libre albedrío de los propietarios de las viviendas, puesto que ello puede poner en peligro el derecho a la vivienda de los ciudadanos, ya sea por la insuficiencia del parque residencial resultante, por el encarecimiento de los arrendamientos con una finalidad residencial”.

En el caso de Bilbao se aplicaron una serie de restricciones al alquiler vacacional cuando la ciudad contaba con 620 viviendas destinadas a tal fin (y una población de 345.110 habitantes). El Ayuntamiento decidió calificar las viviendas para alquiler vacacional como equipamiento y, a partir de ahí, restringir las plantas permitidas para su ubicación y los accesos a las mismas. También se requirió un informe urbanístico para poder operar y se limitó el número de habitaciones en las viviendas particulares para alquiler turístico. Todas esas exigencias han sido avaladas, desde el punto de vista legal, por el Tribunal Supremo, al reconocer la licitud de medidas que garanticen el derecho a la vivienda a través del planeamiento municipal.

Por supuesto, el alcance de las medidas que se adopten en Santa Cruz debiera establecerse previo análisis de la situación concreta de nuestro municipio. Por ello, en 2017, Izquierda Unida presentó una moción al Pleno, que fue aprobada, instando la realización de un estudio sobre la situación y evolución del alquiler vacacional en nuestro municipio (estudio que no se ha realizado). Es importante saber cómo afecta la vivienda vacacional al mercado de alquileres y a la disponibilidad de viviendas para alquiler en las que residir habitualmente y, por otra parte, qué niveles de renta se benefician de tal actividad. Asimismo, como se apunta más adelante, también es importante conocer qué niveles de concentración de la actividad del alquiler vacacional pueda haber en nuestro municipio y qué efectos puede conllevar sobre el empleo y la generación de riqueza.

Obviamente, el alquiler vacacional existe desde hace mucho tiempo y ha sido una fuente de ingresos para muchas familias canarias. Sin embargo, en la actualidad, el hecho novedoso se halla en las plataformas digitales que facilitan e inducen el crecimiento acelerado de esta modalidad de alojamiento. Entre 2010 y 2019, los turistas alojados en viviendas de alquiler vacacional en Canarias aumentaron un 29,78% (de 1.076.471 a 1.397.077), pero, al mismo tiempo, los turistas alojados en hoteles y similares crecieron un 37,4% (de 8.306.830 a 11.414.320)[1]. Está claro que, en el contexto del fuerte boom turístico de esos años, han crecido la mayoría de las modalidades de alojamiento. Pero también es cierto que la situación podría modificarse significativamente en el futuro. Por lo tanto, sería deseable, en la medida de lo posible, prevenir efectos adversos en la economía turística.

De acuerdo con datos de Exceltur, por cada 100 camas dedicadas al alquiler vacacional se crean 3,7 empleos en áreas urbanas y, por cada 100 camas en establecimientos reglados, se generan 17,9 empleos[2]. Esto quiere decir que, si en un futuro, Canarias duplica sus actuales 163.205 camas destinadas al alquiler vacacional podría generar 6.038 puestos de trabajo. Pero si esas camas se generaran en establecimientos reglados se generarían 29.213 empleos (o  42.923 si se tratara de hoteles de cuatro estrellas). En España, cada plaza de alquiler vacacional genera un promedio de 4.932 euros anuales y cada plaza reglada 24.155 euros. Estos son algunos ejemplos de los numerosos indicadores que muestran los riesgos, para la generación de riqueza y empleo, de una proliferación descontrolada del alquiler vacacional. Aunque las herramientas legales para abordar la cuestión meramente económica parecen muy limitadas.

Asimismo, es importante distinguir en qué medida el alquiler vacacional contribuye a mejorar economías familiares y en qué medida es una estrategia para rentabilizar los recursos de grandes inversores. Los datos del Gobierno de Canarias para 2015[3] señalan que sólo el 46,8% de los anunciantes en las plataformas digitales se anuncian con una única vivienda (con el 14,2% de las camas). Otros 16 anunciantes ofertan otro 14,2% de las camas y, en promedio, cada uno es propietario de 232 viviendas. Entre estos dos grupos se encuentra los propietarios con un promedio de 5,7 viviendas cada uno. Estos datos muestran que se trata de un ámbito en el que conviven economías familiares, que complementan así sus rentas, con enfoques meramente empresariales.

En el caso de Santa Cruz de Tenerife había 479 viviendas vacacionales publicadas, en 2015, y se ha llegado a un total de 1.040 en 2019, es decir, el crecimiento ha sido de un 117% en esos cinco años (frente a un crecimiento, durante el mismo período, del 33.5% en Tenerife). De las 8.101 camas turísticas con que contaba Santa Cruz de Tenerife, en 2019, 3.972 eran de alquiler vacacional y 4.129 se integraban en la oferta reglada. Santa Cruz tiene un 49% de su oferta en camas de vivienda vacacional, frente al 29,8% de Tenerife, al 20,2% de Adeje, al 19,4% de Arona o al 11,8% del Puerto de la Cruz. Esto apunta a una oferta menos cualificada, por parte de nuestro municipio, y con menos capacidad de generación de empleo y riqueza.

De cualquier manera, carecemos de un estudio detallado de la situación del alquiler vacacional en Santa Cruz de Tenerife, sobre cómo afecta al sector reglado y al empleo en el municipio. Probablemente, los indicadores calculados para otros ámbitos no darán idéntico resultado si se calculan sólo para nuestro municipio. También habría que estudiar qué efectos puede tener sobre el acceso a la vivienda debido a su potencial para seguir encareciéndola. Y qué va a hacer nuestro Ayuntamiento con esta nueva realidad al redactar el nuevo Plan General de Ordenación Urbana.

Por todo lo expuesto, SOLICITAMOS que el Pleno, debata y apruebe, si lo estima conveniente, los siguientes

ACUERDOS

El Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife hará un estudio sobre la situación del alquiler vacacional en el municipio para determinar cómo influye en el mercado de alquileres de viviendas residenciales -y en otros aspectos de la economía- con el objetivo de restringir en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana un crecimiento que limite el acceso efectivo de la ciudadanía a la vivienda.

El Ayuntamiento de Santa Cruz de Tenerife estudiará y aplicará medidas de limitación del alquiler vacacional, que se plasmarán en el nuevo Plan General de Ordenación Urbana, al menos mientras persistan las graves dificultades de acceso a la vivienda que padecemos en la actualidad.

El Ayuntamiento estudiará fórmulas legales para que el planeamiento desincentive a grandes empresas de capital-riesgo, etc. en la implantación de edificios dedicados al alquiler vacacional.

[1] Gobierno de Canarias, El turismo en Canarias. Vivienda vacacional en Canarias 2016. Análisis de la evolución de la demanda, oferta y canales, junio de 2017, p. 12 y Gobierno de Canarias, El turismo es Canarias. El alquiler vacacional en Canarias: demanda, canal y oferta. 2019, diciembre de 2019, p. 10.

[2] Exceltur, Alojamiento turístico en viviendas de alquiler: impactos y retos asociados, 24 de junio de 2015, p. 47. Para hoteles de cuatro estrellas estiman 26.3 empleos por cada 100 camas.

[3] En el estudio de 2019 no se ofrece este tipo de datos.